专家教你房产融资三法

理财专家告诉广大购房者,除了个人住房贷款外,还有其他的融资渠道可走。比如,可以用原有的住房融资或用持有的存单凭证融资。

产权房融资

如果购房者已经拥有产权房,就可以通过典当、办理房产抵押贷款等方式融资。

典当融资的特点是快速、便捷,可以帮助购房者完成短期融资的需求。比如,不少购房者通常需要卖了自己原有的旧房再买新房,可以通过典当旧房获得贷款,以此支付新房的首付款及更多成数的款项,从而降低新房贷款额度,顺利获得银行贷款。典当期间,可以委托典当行将旧房挂牌交易。旧房成交获得房款后可偿还典当款。这样,可以同时完成卖旧房、买新房两个步骤,顺利实现以旧换新的购房计划。此外,购房者到拍卖行竞拍房产,也可以通过典当融资。拍卖房产中不少属于司法委托,往往对一次性支付的资金量要求比较高。竞拍成功后,购房者可以先用自有房产办理典当融资,然后再到银行申请办理竞拍房产的贷款。

房产抵押贷款是商业银行推出的新贷款品种,市民可以将手中已有房产通过抵押给银行的方式获得资金的融通。按规定,贷款的用途可以是购房、购车、添置大件商品、旅游、教育等等。房产抵押给了银行,房屋所有权未变,仍能居住或出租获利,并享有房屋升值的收益。在目前房贷趋紧的形势下,利用房产抵押贷款,可以提高购买新房首付款的比例,从而顺利购房。另外,由于商铺贷款办理更加困难,利用房产抵押贷款甚至不需要办理商铺按揭,投资人就可以购入商铺,不必受到银行商铺贷款条件的限制,手续也大大简化。

购房者如何选择这两种融资方式呢?专家的建议是,贷款金额大、时间长,找银行;贷款金额小、时间短,找典当行。在拥有同样价值的抵押物情况下,如何低成本融资、如何降低还款的压力,是购房者在典当融资和房产抵押贷款之间作出取舍的最重要考虑因素。同样的房产,在典当行做抵押借款和在银行做抵押贷款的实际贷款金额和手续费用是不一样的。银行的借款金额要高于典当行,而且所需付出的手续费即成本相对较低。在贷款期限上,典当一般最多贷半年,而房产抵押贷款最长可到10年。因此,要达到房产资本最大化,银行抵押贷款显然更具吸引力。典当融资则适合短期内需要资金周转的购房者,比如只需要几万元,并且只是短期内调头寸,那么,通过典当来实现短期融资更加方便合算,典当的另一优势是放款速度快,而银行抵押贷款的审核周期则较长。

抵押房再融资

如果购房者原有的住房贷款尚未还清,还抵押在银行,可以用原抵押房产作为抵押,向银行再次申请贷款。目前,上海各家银行推出此项业务的名称各不相同,有的叫“二次抵押授信”,有的叫“循环抵押贷款”,还有的叫“理财房贷”,有的叫“个人住房再贷款”,有的叫“个人住房加按揭贷款”,但这些贷款产品在本质上都是一样的,就是银行将借款人个人住房贷款最高可贷限额与实际贷款余额的差额作为授信额度,提供给借款人,借款人在授信额度和期限内,可根据需要随时申请不同用途的贷款,如用于购房、装修、购车、子女教育等。借款人申请个人住房再融资贷款的最大优点是申请手续简便,用原来的房产作为抵押,不用再办理抵押、不用公证、不用房产评估,有的还可以一次申请循环使用,即可在授信有效期和额度内随时申请使用贷款,每笔贷款归还时,相应的授信额度又自动恢复。

要注意的是,并不是每家银行都开设了该类业务,并且有的银行对尚未还清第一套住房贷款再申请第二套住房的贷款已经有了较严格的限制,借款人最好事前到原借款银行咨询。

存单凭证融资

如果购房者有尚未到期的储蓄凭证,而又不愿提前兑取以免损失利息,可以通过以下方式融资。

个人定期存单质押贷款。借款人以银行未到期的个人本外币定期储蓄存单设置质押,从银行取得一定金额贷款。它的特点是随用随贷,手续简便。个人定期储蓄存单质押贷款起点一般为人民币1000元,贷款质押率一般最高不超过90%。贷款期限一般不超过一年,利率执行银行同档次期限贷款利率。

个人保单质押贷款。借款人以保险公司签发的保单作质押,从银行取得一定金额的贷款。保单质押贷款起点一般为1000元人民币,每笔贷款最高金额不超过由保险公司确认的保单现金价值的90%,具有储金性质的保单质押贷款期限最长为五年,具有投资性质的保单质押贷款期限最长为一年,且均不超过保单保险期限,利率执行银行同档次期限贷款利率。

凭证式国债质押贷款。借款人以在银行系统内各经营机构认购的、未到期的凭证式国债作质押,从银行取得贷款。凭证式国债质押贷款额度起点一般为5000元,每笔贷款不超过质押品面额的90%;贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日,若用不同期限的多张凭证式国债作质押,以距离到期日最近者确定贷款期限。凭证式国债质押贷款利率,按照同期同档次法定贷款利率(含浮动)和有关规定执行。

<< 返回典当窍门列表